Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Nuestra experiencia en conflictos derivados de intermediación inmobiliaria frustrada nos lleva a estas reflexiones en relación a cláusulas que se incluyen en la hoja de encargo y que son declaradas abusivas por los tribunales.
En este tipo de contratos, las cláusulas de exclusividad son lícitas y no son contrarias a la normativa protectora en materia de consumo tal y como tiene declarado el Tribunal Supremo.
También es admisible que las partes establezcan un plazo de duración del contrato e incluso una penalización a cargo del cliente si este decide resolverlo anticipadamente, con el objeto de resarcir al agente inmobiliario por los gastos y gestiones realizadas que hubiera realizado hasta el momento de la resolución anticipada.
Penalización que no tiene por qué corresponderse con los honorarios del mediador que, conforme la doctrina del Tribunal Supremo, surgen cuando el mediador ha contribuido eficazmente a que las partes concluyan el negocio que fue objeto del encargo.
Sin embargo, y dado que la relación jurídica es entre una empresa/profesional y un consumidor, es posible que los tribunales puedan efectuar un control de abusividad de las estipulaciones contractuales.
En este sentido, el despacho ha conseguido la declaración de nulidad de una cláusula por abusiva ya que establecía una cantidad a cargo del cliente, no solo para el supuesto de resolución anticipada dentro del plazo de exclusividad pactado, sino también para el vencimiento ordinario del contrato, de tal manera que, pese a mantener el período inicialmente pactado y alguna prórroga tácita, el cliente se veía obligado al pago de la cantidad establecida por el solo hecho del cumplimiento del plazo de vigencia, hubiera realizado gestiones de venta o no y con independencia del resultado de la mismas.
Esto es, el agente cobraría la penalización tanto si se resolvía anticipadamente como si se resolvía una vez transcurrido el plazo de vigencia.
El Juzgado declaró, con acierto, que dicha estipulación supone una limitación de los derechos del consumidor, que se ve obligado a mantener indefinidamente el contrato si quiere evitar el pago de una indemnización a pesar de no haber obtenido ningún resultado favorable de la actividad del intermediario.
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