Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
La eficacia de las arras penitenciales frente al incumplimiento del vendedor. El Tribunal Civil 14 de Valencia ha dictado Sentencia nº 550/2025, de 30 de diciembre, estimando íntegramente una demanda relativa al incumplimiento de un contrato de compraventa inmobiliaria con arras penitenciales, defendida por nuestro equipo de Derecho Civil.
El supuesto de hecho partía de un contrato de arras expresamente configurado conforme al artículo 1454 del Código Civil, con entrega de una señal de 5.000 euros y previsión clara de sus efectos: pérdida de las arras en caso de desistimiento del comprador o devolución duplicada si el desistimiento procedía de la parte vendedora. La compraventa no llegó a formalizarse en Escritura Pública por la negativa de uno de los vendedores, que alegó posteriormente error en el consentimiento y conflictos derivados de la liquidación de la sociedad de gananciales.
La sentencia realiza un análisis especialmente relevante desde el punto de vista práctico. En primer lugar, confirma la plena validez del contrato de arras, rechazando que la circunstancia de que la señal se encontrara depositada en la agencia inmobiliaria —y no directamente en poder de los vendedores— afecte a la eficacia del pacto, al actuar el mediador como representante de estos.
Asimismo, el Juzgado descarta la existencia de error invalidante del consentimiento, recordando que este debe recaer sobre la sustancia del contrato o sobre sus elementos esenciales, y no sobre expectativas personales o conflictos internos entre los vendedores, que no pueden proyectarse sobre la parte compradora. En la misma línea, se rechaza la alegación de fuerza mayor y la excepción de falta de legitimación pasiva, al no concurrir ningún acontecimiento externo, imprevisible o inevitable que justificara el incumplimiento.
Sobre esta base, la resolución aplica de forma estricta el régimen de las arras penitenciales y condena a la parte vendedora a devolver el doble de la cantidad entregada, con intereses legales y costas.
El pronunciamiento refuerza la función esencial de las arras penitenciales como mecanismo de asignación de riesgos y de predeterminación de las consecuencias económicas del desistimiento, recordando que los conflictos ajenos a la relación contractual no pueden desnaturalizar los efectos pactados de forma clara y expresa entre las partes.
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