Áreas de Derecho Civil y Concursal de DOMINGO MONFORTE Abogados
La Dirección General de los Registros y del Notariado considera que no ha lugar al retracto de un arrendamiento de vivienda cuando el nuevo propietario lo es por motivo de una ejecución hipotecaria contra el arrendador. Así resulta de lo dispuesto en el art. 13 de la LAU 29/1994 y muy especialmente de la reforma contenida en la Ley 4/2013, aunque con plazo diferente para la resolución, dependiendo de la fecha del contrato, pero que se produce en todos aquellos arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995.
Si el arrendamiento ha sido resuelto por ejecución hipotecaria, a tenor del artículo 13 de la Ley 4/2013, la comunicación al arrendatario carecerá de sentido. Y no cabe el derecho de tanteo o retracto consecuencia de una ejecución hipotecaria en los arrendamientos de vivienda firmados con posterioridad al 1 de enero 1995, pero sí en los anteriores.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de octubre de 2024, trata la cuestión litigiosa de decidir si la adquisición de la propiedad de fincas como consecuencia de la adjudicación en un proceso concursal debe considerarse como un supuesto de los contemplados en el art. 13.1 de la LAU, al ser asimilable a la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial, o, por el contrario, del supuesto de enajenación de vivienda arrendada del art. 14 LAU, que no da lugar per se a la extinción del contrato.
La decisión de la Sala se fundamenta en la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, que establece que los arrendamientos urbanos han de someterse al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 LH, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
En cuanto al término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador que utiliza el art. 13.1 LAU, debemos entender por tal la desaparición del patrimonio del arrendador por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad. La dación en pago se refiere actualmente al artículo 211 TRLC, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, por lo que ha de ser aplicable el artículo 13.1 LAU. Carecerá de sentido la comunicación al arrendatario y no cabrá el derecho de tanteo o retracto en los arrendamientos de vivienda firmados con posterioridad al 1 de enero 1995, pero sí en los anteriores, cuando lo sea como consecuencia de la dación en pago que se asimila, como se ha dicho, a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
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