Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Sabemos que a la construcción total sobre suelo ajeno se la reconoce como “accesión”. Cuando la construcción ocupa solo una parte de terreno ajeno se aplica la figura de construcción jurisprudencial de la “accesión invertida” cuyo objetivo es encontrar un equilibrio solutivo entre la titularidad del constructor e indemnizar al dueño del suelo afectado, salvaguardando el edificio.
El juicio de valor sobre la buena fe resultará determinante, es decir, mostrar la buena fe con la que se construyó. Construcción y terreno pasan a ser indivisibles y el valor del edificio levantado supera el valor del suelo que se ocupó, siendo nota esencial que la construcción lo sea parcial sobre el terreno ajeno, si fuera total se aplicarían las reglas de la accesión regular.
La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2024 examina un supuesto en el que se descarta la accesión invertida por no ser aplicable cuando la cosa es enteramente construida en fundo ajeno. Veamos: Se construyó una vivienda en un suelo, con el consentimiento del dueño, que fallece. El suelo pasó a ser propiedad de un heredero que ejercitó la acción de desahucio de los ocupantes de la vivienda los cuales se opusieron alegando que fue el fallecido quién les permitió la construcción de la vivienda, por lo que solicitaban se les aplicara la doctrina de la accesión invertida, al valer mucho más la vivienda que el suelo. Si seguimos el hilo argumental, se muestra la buena fe pero también que la construcción está levantada enteramente en suelo ajeno.
Estaba cristalino que la solución pasaba por el descarte de la accesión invertida, pues, como les recuerda el Tribunal, esta doctrina requiere que la construcción esté levantada en terreno propio, invadiendo parcial o totalmente el ajeno pero, en ningún caso, como aquí ocurre, cuando esté íntegramente construida en suelo ajeno. De ahí que lo que procede es la aplicación de la “superficies solo cedit”, locución latina que literalmente significa que la superficie accede al suelo y se disciplina en el art. 358 del Código Civil, esto es, que lo edificado pertenece al heredero actual propietario, sin perjuicio del derecho a ser indemnizados precisamente por la buena fe con la que levantaron la vivienda.
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